Gebouw onbewoonbaar
Recent kwamen we in contact met een woning die beland was op de lijst voor onbewoonbare gebouwen. De woning werd aangekocht in de staat waarin deze zich bevond, en werd zo gedurende een tiental jaar verhuurd, tot nu dus. Door toevallige controle van de huisvestingsmaatschappij, werd bepaald dat de woning niet voldeed aan de huidige normen voor woning verhuur.
De woning werd echter in deze staat aangekocht en ter goeder trouw verhuurd. Enkele van de meest belangrijke criteria om onbewoonbaar verklaard te worden, waren plafondhoogte, oppervlakte van verhuurde appartementen, hoeveelheid lichtinval binnen de woning, en een afgekeurde elektriciteitsinstallatie.
Enkele van deze zaken zijn snel op te lossen, andere vragen grote ingrepen die vaak een hoge kost met zich meebrengen voor de eigenaar. Hoe kan het dat deze woning zolang werd verhuurd zonder problemen?
Wel, de woning werd ter goeder trouw aangekocht, in de veronderstelling dat de opdeling in appartementen vergund was. Na controle door de huisvestingsmaatschappij, bleek echter dat enerzijds de woning niet voldeed aan de normering, en anderzijds de appartementen niet officieel verdeeld werden.
Hoe lossen we dit op?
Wanneer een woning in België ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, betekent dit dat de woning niet langer verhuurd mag worden totdat de nodige herstellingen zijn uitgevoerd. Dit gebeurt wanneer de woning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen die vastgelegd zijn in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (of in Brussel en Wallonië via hun eigen woondecreten en -ordonnanties).
Oorzaken
Een woning kan ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden omwille van:
Ernstige veiligheidsrisico’s (bv. instortingsgevaar, slechte elektriciteit, brandgevaar).
Gebrek aan basiscomfort (bv. geen verwarming, gebrekkige sanitaire voorzieningen).
Structurele gebreken zoals vochtproblemen, slechte ventilatie of schimmel.
Wat te doen?
Kennisgeving ontvangen – De gemeente of wooninspectie brengt de eigenaar op de hoogte van de beslissing.
Herstellingen uitvoeren – De verhuurder moet de gebreken aanpakken en de woning terug conform maken aan de minimale kwaliteitsnormen.
Hernieuwde controle aanvragen – Na de werken kan de eigenaar een nieuwe woningonderzoek aanvragen.
Verhuurstop respecteren – Tot de woning opnieuw geschikt wordt verklaard, mag deze wettelijk niet verhuurd worden. Overtreding kan leiden tot boetes of zelfs gerechtelijke vervolging.
In dit geval betrof het een gebouw met bouwovertredingen. Deze dienden eerst geregulariseerd te worden alvorens de officiële indeling in woonunits kon doorgaan.
Vervolgens werd bekeken welke ingrepen konden genomen worden om de woning opnieuw bewoonbaar te verklaren. Dit alles gebeurde in nauw overleg met de gemeente en huisvestingsmaatschappij. Zij willen ook zo snel mogelijk deze woning van deze lijst afhalen. Het is dus noodzakelijk hen met volledige transparantie te betrekken om dit proces zo vlot mogelijk te laten verlopen.
Relevante wetgeving
Vlaamse Codex Wonen van 2021 – bepaalt de minimumnormen voor veiligheid, gezondheid en kwaliteit van woningen in Vlaanderen.
Ordonnantie Huisvesting (Brussels Hoofdstedelijk Gewest).
Code Wallon du Logement et de l’Habitat Durable (Wallonië).